Com crescimento do mercado imobiliário em São Paulo, solução é concentrar em regiões com infraestrutura bem consolidada

Terminal Bandeira, no centro

Ao passear por São Paulo, vemos arranha-céus ao lado de pequenos prédios, construções modernas indo de encontro a cortiços, e condomínios de luxo contornados por favelas. Em meio a tantos contrastes, é de se imaginar que a expansão da cidade aconteceu de forma desordenada, sem que houvesse políticas para direcionar seu crescimento. Contudo, elas existem, e agora, mais do que nunca, estão voltadas para conter os seus limites.

O Plano Diretor Estratégico (PDE) é o principal articulador de uma série de instrumentos que organizam o planejamento urbano do município – como as leis de zoneamento, o código de obras e os planos para cada setor e região da cidade. São Paulo já teve vários planos de urbanização, cada um concebendo um modelo diferente de cidade. Depois de anos de expansão constante, o projeto atual, aprovado em 2014, promete adensar a cidade para torná-la mais eficiente, aproximando moradia e trabalho.

Em 1972, a Câmara Municipal aprovou políticas que impulsionariam o crescimento da cidade. “Nessa época, o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado e a Lei de Zoneamento de 1972 favoreceram a expansão da cidade para áreas mais remotas e dificultaram o uso misto, isto é, a presença de prédios residenciais, comércios e serviços em um mesmo lote – algo que sempre foi muito característico de São Paulo, mas que a lei foi apagando”, conta Valter Caldana, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

“Nas grandes metrópoles brasileiras, os especuladores imobiliários costumam comprar terras com baixo custo nas regiões mais afastadas e aguardam pela valorização para revendê-las. Essa é uma tendência que prejudica a população mais pobre, que é levada a morar em lugares cada vez mais distantes”, explica Isaac Rodrigues dos Santos, doutorando em geografia humana pela Universidade de São Paulo.

Para Caldana, o modelo expansionista dependente de terreno barato ficou insustentável a partir da década de 1990. “Uma coisa é usar essa lógica para uma cidade que tenha oito ou dez quilômetros. São Paulo tem 80 por 70 quilômetros. Os custos de uma metrópole com essas características são ruins tanto para quem paga a conta como para quem vive os problemas do cotidiano. A cidade se torna caríssima e ineficiente. Para alguns segmentos ela passa a ser perversa, como para o trabalhador que tem que se locomover até três horas para chegar ao seu emprego diariamente”.

Uma das mudanças que o novo Plano Diretor Estratégico traz é colocar na agenda da cidade um instrumento metodológico chamado “desenvolvimento orientado por transporte”. Isto é, concentrar os investimentos para as regiões que já contam com uma boa infraestrutura de transporte. O urbanista destaca que, apesar de ser difícil prever os rumos do mercado imobiliário, é de esperar grandes investimentos próximos dos corredores de transporte como a Avenida Rebouças e a Consolação. Um destaque especial deve ser dado para as proximidades da Radial Leste e, mais ainda, para a Avenida Santo Amaro e sua continuação, a Avenida João Dias.

Segundo Isaac Rodrigues, o distrito de Santo Amaro está se transformando em uma continuação do principal centro financeiro paulistano, a Berrini. Por isso, espera-se uma forte valorização deste território. Porém, isso não é reflexo do Plano Diretor, mas sim de outras políticas que foram moldando o mercado imobiliário.

Para além do PDE, as transformações imobiliárias são influenciadas por fatores distintos, como as obras do metrô, que impactam diretamente o mercado, mas não seguem a agenda do município. Apesar da preferência pelo adensamento, o plano não é capaz de frear os processos de expansão que já vem acontecendo na cidade. Para Caldana, uma das grandes inovações do PDE atual é a inclusão do cidadão comum nas discussões sobre o espaço em que ele vive, com a participação de vários conselhos de bairros.

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