Especial Imóveis: Panorama do mercado

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Considerado um dos termômetros da economia, o mercado imobiliário reflete os ciclos financeiros de um país. Trata-se do primeiro setor a sofrer os efeitos da crise econômica e, do mesmo modo, o último a superá-la. Qualquer instabilidade é motivo para que as pessoas adiem o projeto da casa própria. Além disso, este nicho se beneficia muito da confiança do consumidor, pois o giro da economia possibilita crédito e prazos mais longos.

A boa notícia é que neste ano os indicadores mostram uma recuperação e um aumento nas vendas. Segundo o Secovi-SP, os dados do primeiro semestre apontam que o panorama de 2018 é de consolidação, com viés de alta, após tímida retomada de crescimento no ano passado.

No período de seis meses, foram comercializadas 12.001 unidades residenciais na cidade de São Paulo, 52,1% acima do registrado no primeiro semestre de 2017, quando as vendas totalizaram 7.888 unidades. O resultado deste ano foi o melhor desde o início da crise econômica do país, iniciada em 2013.

A comercialização de imóveis novos neste primeiro semestre do ano também é próxima da registrada nos anos de 2011 e 2012, com 11,7 mil e 12 mil unidades residenciais vendidas, respectivamente. Esse comportamento reafirma a reação do mercado imobiliário da capital, iniciada no segundo semestre de 2017.

Os produtos que se destacaram nas vendas foram os imóveis de 2 dormitórios, com área útil inferior a 45 m², e na faixa de preço de até R$ 240 mil, e a região com a maior participação de vendas foi a zona oeste, com 26% do total comercializado no primeiro semestre. Em seguida vem a zona sul, com 24% do total, a zona norte com 20%, a zona leste com 17% e a região central com 13%.

Tendo em vista o comportamento do mercado no primeiro semestre do ano e a sondagem feita junto a incorporadoras da capital, o Secovi-SP reviu as previsões para este ano, que ainda poderão ser impactadas pelo processo eleitoral em curso. “O forte ritmo de crescimento das vendas neste primeiro semestre está diretamente relacionado à procura do público por imóveis econômicos e compactos, cujos valores são mais acessíveis, às taxas de juros mais reduzidas e à demanda muito intensa”, avalia Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP.

Imóveis menores e mais práticos

Dados do Secovi-SP mostram que, desde 2007, a área média dos imóveis diminuiu 30% (caiu de 102,33 m² para 71,58 m²) e o mercado de apartamentos de um quarto explodiu. Nas grandes metrópoles, as pessoas realmente ficam cada vez menos tempo em casa, e além disso querem imóveis perto de eixos de transporte e rede de serviços, para facilitar a vida. Pesa também o fator de que as famílias diminuíram e são formadas mais tarde. Estudantes, casais jovens ou profissionais liberais singles fazem parte de um público crescente que busca imóveis práticos e perto do trabalho.

Proprietário da construtora R. Yazbek e vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, o engenheiro Ricardo Yazbek observa que muitas das novas demandas têm sintonia com o novo Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade de São Paulo, que ele acompanhou desde a gestão de Fernando Haddad. “Além da limitação de vagas de garagem nos edifícios próximos dos eixos de transporte – o que é muito bem-vindo, pois melhora a mobilidade –, o Plano Diretor também induz ao uso misto, de moradia e comércio, o que é muito saudável. O conceito de trazer a população mais perto de onde ela mora, onde trabalha, onde tem serviços, para minimizar deslocamentos, é perfeito nos dias de hoje, em que as pessoas perdem tanto tempo no trânsito”, explica Yazbek.

Econômicos lideram

O número de lançamentos na cidade de São Paulo indica uma movimentação positiva no mercado. Segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), foram lançadas 8.068 unidades residenciais no primeiro semestre deste ano, correspondendo a um crescimento de 4% em relação ao primeiro semestre de 2017, quando os lançamentos totalizaram 7.769 unidades residenciais. No entanto, o número ainda está 24% abaixo da média histórica de 10,7 mil unidades lançadas no primeiro semestre, calculada no período de 2004 a 2018, mostrando que ainda há longo caminho para este setor exibir todo o seu potencial.

Os imóveis econômicos – com área útil menor que 45 m² e faixa de preço menor que R$ 240 mil – participaram com 35% do total de lançamentos no primeiro semestre deste ano, com 2.802 unidades lançadas. Para fins comparativos, em 2017 essa participação foi de 19%, com 1.510 unidades.

Este cenário vai de acordo com o tipo de investidor presente no mercado. Segundo Caio Carrato, gerente de marketing e vendas da Gafisa, o perfil de investidor hoje não é o do boom imobiliário de 2011 a 2013. “O que vemos atualmente é a volta do investidor poupador, aquele que compra uma unidade para moradia e outra para locação, muito diferente daquele que compra o prédio inteiro, metade do produto ou uma laje inteira”. Na opinião de Carrato, este investidor de perfil agressivo ainda está esperando as decisões macroeconômicas e o resultado das urnas para saber se faz sentido ou não investir neste momento.

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